Понятие договора аренды — реферат

Пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом и сопряжено с такой его эксплуатацией арендатором, которая связана с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, сопряженное с эксплуатацией вещи, не влечет отчуждение собственника от права на ее пользование.
Аренде присущи и некоторые другие характерные черты. В тех случаях, когда арендатор получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц (ст. 305 ГК). Это означает, в частности, что независимо от того, где и у кого будет обнаружена арендованная вещь, возможно ее взыскание по требованию арендатора. Суть аренды состоит и в том, что при переходе права собственности или иного ограниченного вещного права на вещь к третьим лицам договор аренды сохраняет силу в полном объеме (п. 1 ст. 617 ГК). Иными словами, за правом аренды признается право следования за вещью.
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды права следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания для отнесения этого права к числу вещных прав. Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе. Вместе с тем права арендатора, на наш взгляд, носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до его отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. И решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица имеет поведение обязанного лица. Для вещных прав такое положение невозможно. Правоотношение, порождаемое договором аренды, таким образом, носит относительный характер.
1.2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Стороны договора аренды – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду – постоянная деятельность (п. 1 ст. 626 ГК).
Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).
Идее придания устойчивого характера арендным отношениям служит правило ст. 617 ГК о сохранении силы договора при изменении сторон. При этом при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует, как уже отмечалось, правило о следовании права аренды за вещью. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).
Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Так, в силу ст. 633 и 643 ГК государственной регистрации не подлежат договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.
Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). В ГК определены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок и получивший отказ арендодателя, может воспользоваться названным правом.

Комментарии: