Понятие договора аренды — реферат

Прежде всего, в ГК предъявляется ряд требований к самому арендатору. Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем предлагаемые другим претендентом на аренду. При этом заключение договора на новый срок, по существу, является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия. Подтверждают такое толкование правила об аренде предприятия, согласно которым предметом данного договора является имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также долги (ст. 656 ГК).
При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.
Условие о предмете – единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).
Проблема существенных условий договора аренды (как и всякого иного возмездного договора) не получила в литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее. Условие об арендной плате безусловно относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым. Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), субаренда участков лесного фонда. Ограниченные в обороте вещи сдаются в аренду при условии соблюдения установленных ограничений.
Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В отношении, например, передаваемых по договору аренды имущественных комплексов говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).
Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества.
Приведенный перечень возможных вариантов арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключение из этого правила – положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.
Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивно. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. При этом в судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Комментарии: