Общие положения об аренде — реферат

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

1.3. Права и обязанности сторон

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило диспозитивно, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов (п. 1, 2 ст. 611 ГК). Если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объектов, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).
Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой его обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Выше отмечалось, что передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст. 612 ГК).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель и т.п. (см. п. 1 ст. 13 ЗК). Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В частности, требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.
Поскольку договор субаренды является производным, то на его судьбу влияет судьба основного договора. Так, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Досрочное прекращение договора, однако, не означает пренебрежения интересами субарендатора. Последний получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).
Помимо субаренды арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом судебная практика исходит из того, что в изложенном предписании ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допуская его передачи иными способами, кроме вышеперечисленных.

Комментарии: