Общие положения об аренде — реферат

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей, элементов или целых конструкций имущества в связи с их износом и разрушением. Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, устанавливается правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон. Обязанность проводить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК).
В ГК закреплены правила и о последствиях нарушения сторонами обязанностей по капитальному ремонту. При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае ее нарушения арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).
Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии - значит, не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Эта обязанность связана с обязанностью вернуть имущество в состоянии, требуемом ст. 622 ГК.
Текущий ремонт - такой, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда. Однако, как уже отмечалось, норма о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивна. Законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от текущего ремонта, как и капитального, освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от его вида. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.
В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (право залога, сервитут и т.п.). Эти права сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду.

2. Виды договора аренды
2.1. Договор проката

Термин «прокат» употреблялся еще в российском дореволюционном праве. Этим словом именовался обычно наем движимого имущества, прежде всего мебели, одежды и т.п. В советский период развития государства появилась особая разновидность договора имущественного найма - бытовой прокат. При этом под договором бытового проката понимался договор найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, мебели, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемого гражданину организациями (ст. 277, 294 и др. ГК 1964 г.).
Согласно ГК договор проката представляет собой вид договора аренды, по которому арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).
Договор проката возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный. Он относится к публичным договорам.
Выделение его в отдельный вид договора аренды обусловлено следующими квалифицирующими признаками: особый субъектный состав, особенности в предмете договора, публичный характер договора.
Согласно ст. 625 ГК к договору проката применяются положения ГК об этом виде договора (ст. 626 - 631 ГК), общие положения ГК о договоре аренды, если иное не предусмотрено § 2 гл. 34 ГК. В случаях когда на стороне арендатора выступает гражданин, приобретающий имущество не для предпринимательских целей, к отношениям сторон применяется также Закон «О защите прав потребителей», хотя в нем отсутствуют специальные нормы о прокате и терминология этого Закона не охватывает отношения проката. Как известно, в нем в качестве субъектов указываются лишь изготовитель, продавец, исполнитель. Однако это не препятствует применению к договору проката норм, сформулированных в гл. 1 Закона «О защите прав потребителей».
Договоры проката, арендаторами по которым выступают граждане-потребители, могут быть урегулированы постановлениями Правительства, в том числе утвержденными Правительством типовыми договорами или правилами проката отдельных видов имущества.

Комментарии: